即墨西樓市變臉？開發(fā)商表面堅強 內(nèi)心慌張
上半年，青島土地成交有點“上頭”。據(jù)銳理數(shù)據(jù)發(fā)布的半年報來看，2020年上半年青島全市供應(yīng)土地1688萬㎡，土地成交1434萬㎡，同比分別增加23.2%及11.6%。這其中，即墨穩(wěn)穩(wěn)地成為了供銷主力，土地供應(yīng)量636萬㎡，土地成交569萬㎡，均為全市第一。
值得注意的是，雖然土地市場成交量走高，但溢價率卻呈現(xiàn)走低的狀態(tài)，甚至多數(shù)地塊為底價成交。
地價是房價之錨，土地價格與商品房樓面價直接相關(guān)�？梢钥吹�，上半年，土地市場溢價開始走低，沒了地價的支撐，房價的走勢勢必受到影響。所以不少人開始為即墨樓市擔(dān)憂。
01
即墨樓市如同過山車般，一次次的風(fēng)云變幻，不斷挑動著購房者的神經(jīng)。
半年多前，即墨樓市是這樣的：去年11月份，即墨單月新建商品房成交3753套，11月最后一周網(wǎng)簽了近兩千套房子。一時間即墨樓市風(fēng)頭無兩，甚至大有趕超西海岸的趨勢。
但是好景不長。帶著一份不錯的期末成績單過年的即墨樓市，在僅僅過了一個春節(jié)后，迅速“變臉”，樓市如同一夜冰封。除了在土地市場大有作為外，成交量與價格均是表現(xiàn)平平。特別是曾經(jīng)的熱盤，紛紛打折，折后的價格比起巔峰期，如同“跳水價”。更重要的是，這次冰封的時間可能要持續(xù)很長一段時間。
特別是即墨西，在接下來的一段時間內(nèi)注定很慘烈。上半年，即墨西掀起了大開發(fā)，土拍、開工、開盤等操作接連不斷。曾經(jīng)開發(fā)商手握土地，想靜等潮水上漲，沒想到等來了一大批競品。
02
板塊內(nèi)的樓盤越來越多，形成了聚合之勢，產(chǎn)品同質(zhì)化嚴重，“踩踏”事件是必然會發(fā)生的。
榮盛錦繡學(xué)府總建面約18.3萬方，主推建面約96-118㎡精裝小高層，另有40-55㎡公寓產(chǎn)品。總戶數(shù)1145戶。
中冶德賢公總建面約36萬平方，主打89-160㎡小高層、洋房產(chǎn)品，同時內(nèi)部配套3萬㎡商街。總戶數(shù)2434戶。
中梁拾光漫城規(guī)劃29棟小高層和洋房，戶型面積100-160㎡�？倯魯�(shù)1675戶。
中南紫云集總建面約16萬平，規(guī)劃有15棟樓，其中9棟洋房，6棟小高層，總戶數(shù)765戶，戶型建面約98-130㎡三居。
招商公園1872總建面約27.1萬平米，總戶數(shù)1878戶，產(chǎn)品業(yè)態(tài)為裝修小高層，建面125-160㎡套三/四。
海爾產(chǎn)城創(chuàng)翡翠公園總建面21.8萬方，規(guī)劃25棟小高層，總戶數(shù)1166戶。目前在售103-146㎡精裝小高層。
中南樾府規(guī)劃19棟小高層，戶型面積124-142㎡，帶裝修交付，總戶數(shù)993戶，總建面21萬方。
海爾產(chǎn)城創(chuàng)東方學(xué)府總建筑面積約23.6萬㎡，建有小高層和高層，建面約89-147㎡，總戶數(shù)1137戶。
禹洲朗廷府規(guī)劃29棟9-17層洋房及小高層產(chǎn)品，項目總建筑面積約15.6萬㎡，總戶數(shù)1074戶，建面約103-171㎡。
藍城玉蘭公館總建面約18萬方，項目分南北兩個地塊開發(fā)，總戶數(shù)829戶。目前在售120-190㎡小高層房源，均價20000元/㎡左右?guī)аb修。
龍湖天奕總共規(guī)劃188戶，這個體量也符合項目所定位的“極少數(shù)人”才能享受到的圈層生活館。項目主打183-193平大平層，官方小程序里釋放的參考價在18800元/㎡。
從各家樓盤的主打產(chǎn)品中不難看出，即墨西目前面臨兩大問題：產(chǎn)品同質(zhì)化嚴重；庫存壓力大。除了產(chǎn)品及面積區(qū)間相近，共享的配套也是一模一樣，這也導(dǎo)致了各家樓盤同質(zhì)化的說辭跟營銷策略。試想一下，當(dāng)購房者走了十幾家樓盤，發(fā)現(xiàn)從內(nèi)到外幾乎沒有差別，那么影響購房的決定性因素，只能是價格。
03
我們之前說過，即墨西板塊算得上是即墨的“富人區(qū)”，從2018年藍城來了以后，片區(qū)的房價也被提高到了2萬+的水平。即使面對這樣的價格，也不斷有前仆后繼高位接盤的人。
有人說，房企愿意往哪兒扎堆，證明哪個板塊價格扛得住。真的這樣嗎？恐怕未必。
最近，有不少業(yè)內(nèi)人士表示，即墨西已經(jīng)開啟了價格戰(zhàn)，個別樓盤打算把開盤價格拉低到1.2萬/㎡，如果真是這樣，意味著留給沒開盤項目的價格空間再度被擠壓，定價就很有難度了。目前即墨西有一萬多套房子的庫存，想突圍只能是進一步拉低價格。業(yè)內(nèi)人士預(yù)測，下半年，即墨西的新房價格或許會被拉到萬元線。總之，日子不好過。
